Нет, мнение застройщика об отсутствии у него обязанности уплатить штраф, предусмотренный предварительным договором аренды, не верно. Вместе с тем застройщик не лишен права заявить в суде о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера штрафа ввиду его несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Обоснование. До недавнего времени среди специалистов в области гражданского права существовала позиция, что действующим гражданским законодательством не предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязанности заключить основной договор путем согласования в предварительном договоре условия о неустойке (штрафе) за отказ либо за нарушение срока заключения основного договора. Некоторые суды также считали, что оснований для выплаты неустойки не имеется. Представители данной точки зрения ссылались на положения п. 1 и 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ и указывали, что из их системного толкования следует, что при уклонении одной из сторон от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться в суд только с требованиями о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, причиненных необоснованным уклонением от исполнения указанной обязанности. Организационная природа предварительного договора не допускает возможность установления сторонами неустойки как способа обеспечения исполнения обязанности по заключению основного договора.

Однако Президиум ВАС в Постановлении от 08.04.2014 N 16973/13 признал такой подход неправильным. Положения ст. 429 и 445 ГК РФ устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора (см. также Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12). Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. Поэтому если предварительный договор содержит условие о взыскании штрафа за отказ застройщика от заключения договора аренды, организация (будущий арендатор) вправе требовать взыскания штрафа в судебном порядке.

При этом Президиум ВАС согласился с мнением суда первой инстанции о возможности применения в подобной ситуации ст. 333 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В частности, в данном деле сумма штрафа была уменьшена в два раза.

 

Застройщик (будущий арендодатель) и ООО (будущий арендатор) заключили предварительный договор, одним из условий которого предусмотрено, что если в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре, застройщик не подпишет договор аренды, он обязан вернуть полученный ранее страховой депозит, а также уплатить ООО штраф в двукратном размере названной суммы. Поскольку право собственности на здание не было зарегистрировано, застройщик сообщил о невозможности заключить договор аренды и вернул ООО полученную от него сумму страхового депозита. Правильно ли мы считаем, что условие об уплате штрафа не может содержаться в предварительном договоре, поэтому в случае обращения ООО в суд арбитры встанут на сторону застройщика и освободят его от уплаты штрафа в двойном размере страхового депозита?